酒店式公寓能在竞争激烈的租赁市场上有一席之地,是因为酒店、用于出租的高档公寓以及酒店式公寓各自存在优势和缺陷,满足了市场的不同需求。酒店提供了周到的客房服务和完善的配套设施,但是其客房面积偏小且功能简单,没有厨房和客厅,不适合长期居住。高档公寓虽房间内部功能齐全,但外部的配套设施匮乏,没有酒店式的服务,给高端商务人士的生活带来不便。

酒店式公寓则结合了以上两种物业的长处:提供的客房面积偏大,一般在30-200平米之间,能享受家庭式的居住布局:客厅、卧室、厨房和卫生间一应俱全,保持了“居家”的私密性和温馨生活氛围;提供的服务很完善,由专业的公司进行管理,除了每周两次免费的定期打扫以外,还提供付费的菜单式服务;配套设施齐全,一般都建有专门的会所,其中包括健身房、游泳池、桑拿房、网球场等;而且就单位面积租金来算,它也是比较经济的。经过调查,符合以上条件的酒店式公寓在上海大约有50家左右,这个数据还在逐年增长。

酒店式公寓的客户是谁?

上海酒店式公寓需求的客户主要是外籍商务人士,他们是公司中层以上员工,租金的费用一般都来自于公司预算补贴。由于工作的原因,他们不会在上海长期居住,但会在某一阶段在此地生活。酒店式公寓的特点决定了它非常适合满足这种需求。租赁酒店式公寓的外籍人士以欧美和日韩地区人士为多,东南亚地区其次。其中欧美公司预算宽松,他们的消费能力比较好,其次是日韩。通过对多家各等级酒店公寓进行分析,外籍人士住房预算在1500-2500美元/月占据市场的39%,2500-3500美元/月占据市场的20%,3500美元/月以上占据41%。总之,未来酒店式公寓的消费人群层次越来越复杂,租金上涨空间也越来越大。

酒店式公寓比普通公寓更值得投资吗?

在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上,酒店式公寓比同档次普通公寓更值得投资。其原因主要在于:

1.出租率较有保证。酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓托管公司进行管理,(像行业内比较有名气的住乎资管)他们有广泛的租客源;同时公寓的出租的最短时间可以是一天,最长就没有限制,而住宅一般最少要3个月,它们面对的客户群要比住宅范围广。据统计,上海以长租客为主体的酒店式公寓出租率一般都在90%以上。

2.租金要比普通公寓来的高。在普通公寓里,由于各投资者的资金、持房能力不同,投资比例的增加势必导致小业主在出租市场上的恶性竞争。即使最开始的时候住进去的都是高端客户,当只要有一个出租者愿意降低价格引进比较低端的客户的时候,普通公寓就开始进去恶性循环,最后高端客户会慢慢流失。

而酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起,管理公司根据收益分成,可以保持物业的整体租价;此外,租客也愿意花比公寓高的价差来和具有同等身份的人住在一起,获得更多的服务和安全保障。

3. 发展更具持续性。统一经营的方式使得酒店式公寓会比普通公寓更加关注长远的发展,会有自己的推广和营销计划,从而使它们的发展具有持续性。总而言之,投资酒店式公寓比普通公寓要有优势。这可能也是在上海这块到处都洋溢着投资热情的土地上,酒店式公寓能够热卖的主要原因。

高出租率酒店式公寓三要素:

关键要素一:地段

选择优质的酒店式公寓,地段位置选择很重要,其直接关系到酒店式公寓后期的市场运营。一般来说,地理位置优越、交通网络完善、靠近商业发达区域的公寓,更具投资价值。地段太偏则会加大运营难度。最考验运营方的运营能力和专业水准。住乎资管将运营经验整理为六本标准手册:《开业筹备手册》、《营销服务手册》、《运营标准手册》、《短租运营手册》、《店长管理手册》、《SAAS系统手册》。为公寓全链附能。

关键要素二:产品

酒店公寓面积如果太大,总价相差不少,而租金相差不大,这样就直接影响利用和投资收益。

住乎资管代运营的项目,海悦滨江酒店式公寓面积在36㎡--55㎡,刚好满足酒店中豪华单间和标间的设计标准,让每一寸房屋面积都发挥使用价值和经济价值。出租率高达99%。

关键要素三:后期运营

除了优质的产品,更有好的管理团队,托管酒店的运营能力直接关系到购买者的回报。因此,在选择托管酒店式公寓时,运营商的选择也很关键。住乎资管与国际一流品牌酒店联手打造的酒店式公寓,从细节到整体按照轻五星标准装修,用标准化服务+智能物联+商业智能为资产管理注入新理念,突破传统人力密集型的运营壁垒,在提升服务效能的前提下降低人房比,依托三大优势为公寓运营减压赋能。

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