深圳万科“万村计划”全面暂停拿房？真相是……

中国基金报记者吴羽

近日，有媒体报道称，万科在深圳的“万村计划”目前已经全面暂停签约新房源，引起市场广泛的关注。

就此，记者向深圳万科相关负责人求证，其表示该情况不属实，“从公司层面，万科业务一切正常进行，不存在全面暂停的情况。”

不过，长租公寓的生存和发展再次引来人们的探讨。

传言“万村计划”已全面暂停签约新房源

据有关媒体引述多位接近万科的知情人士透露，万科在深圳的“万村计划”目前已经全面暂停签约新房源，后续启动时间待定，至少要等到明年4月。

据报道，万科集团南方区域首席执行官张纪文已下死命令暂停收储农民房房源，原因有几个：

一是工程进度的严重滞后，2000多栋房屋的开工率大概在20%左右，而已运营的房屋也屈指可数，深圳万科每月需要支付的资金高达数亿元，而回流的租金收入却极其少。

二是收益率的重新考虑。长租公寓拥有明显的价格周期，在经济形势下行以及年末，房屋空置率则会相应上升，租金也开始打折扣。此外万村进驻更加偏远的区域，竞争促使拿房成本上升、租客群体支付能力下降，收益率变得不再理想。

三是深圳市相关监管部门开始对城中村租金，有了更加细致的价格管制措施，规定每年租金涨幅不能超过6%。而万科付给农民房业主的租金涨幅也是“3年递增10%”，这意味着万科的长租公寓房源每年涨幅不能超过3%，收益预期降低。

万科回应：一切正常，不存在全面暂停的情况

对此，记者致电询问深圳万科相关负责人，其表示，从公司层面，万科业务一切正常进行，不存在全面暂停的情况。

对于报道中所称“万科集团南方区域首席执行官张纪文已下死命令暂停收储农民房房源”，她直接告诉记者，张纪文没有下过这样的命令，也不可能以这种形式下命令。

万科的长租公寓和“万村计划”

万科副总裁张旭曾在年初表示，万科致力于成为全球领先的租赁住宅企业。随后在2018年半年报中，万科首次将租赁确立为核心业务。

据万科2018年半年报，万科将租赁住宅业务确立为核心业务，截至6月30日，长租公寓业务已覆盖30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。

而“万村计划”就是万科的住房租赁业务即长租公寓扩张的主要途径之一。据了解，深圳有约2000万常住人口，其中1000余万居住在城中村之中。而深圳城中村拥有约360平方米公里的城中村建筑群体，仅占据着20%的土地面积。

万科试图用“城中村综合整治+引进物业管理+城市化商业运营”的模式，对“脏乱差”的城中村进行精细化改造。万科进村，升级城中村公共设施配套，在城中村尝试将部分旧楼改造为长租公寓，提供租赁服务。

从2017年7月成立“深圳市万村发展有限公司”至今，万科已经发展出一支300多人的全新团队，并在全市签下近2000栋农民房，这些房屋分布在数十个城中村里，最为典型的有“三和大神”居住的景乐新村、富士康员工居住的清湖村、华为员工居住的新围仔村、万科总部所在的大梅沙村等。

对于长租公寓的质疑

不过随着长租公寓的发展，质疑也不断。

首先是长租公寓推高房租的质疑。

今年8月，我爱我家前副总裁胡景晖曾炮轰自如蛋壳为代表的被资本推动的长租公寓推涨房租，“不但耍流氓，还人为抬高租金价格”，并表示目前的长租公寓已经严重跑偏了。

而“万村计划”也有类似质疑。深圳龙华区富士康工人曾表示，部分居住在城中村的工人遭遇房东仓促清退，以及对改造后高租金产生恐慌。与此同时，富士康工人还发公开信，呼吁万村计划应关注需要搬离租客权益、房屋改造前后租金涨幅、以及文明施工的问题。

此外目前市场主要关注长租公寓的经济账如何算、如何盈利。对于“万村计划”，盈利问题也是讨论焦点。

SOHO中国董事长潘石屹曾公开表示：“我不建议去做长租公寓，这个生意是亏的。” 他认为做长租公寓一定会有银行贷款，其中利息按照银行基准利率是4.9%，可能实际得5%~6%，用贷款建成公寓租出去，回报率最高超不过1%，租房价格再翻番还是亏本。

而在今年万科半年报业绩会上，万科总裁、首席执行官祝九胜在回答媒体关于长租公寓问题时表示，“赚不赚钱你们清楚”。他当时表示，机构介入租赁市场，是新鲜事情，希望大家给予一定的耐心。租赁行业的容量依然很大，城镇化的进展依然没有完成，租赁市场才刚开始。最近一两年资本、机构介入租赁业务，但占比非常低，渗透率最高仅5%，机构起到的作用非常有限。

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