曾豪掷200亿元接盘77家万达酒店的富力地产，正经历前所谓有的资金寒冬。

11月5日，富力地产发布公告称，拟发行不超过8.06亿股新H股，发行价不低于前五个交易日收市价平均数的80%，以当日12.14港元/股收盘价计算，本次融资额约100亿港元。

这是富力地产2005年上市以来首次进行股权再融资。大手笔融资的背后凸显出富力地产对资金的饥渴。截至2018年前三季度，富力地产负债再创新高，达到2863亿元。

在国内房地产行情依然收紧、赴港上市的地产企业新股频遭破发之际，富力地产此次股权融资，是否合适呢？巨额债务压顶下，富力地产的“寒冬”悄然而至。

2863亿负债压顶，支出利息大于净利润

据公告显示，富力地产拟发行不超过8.06亿股新H股，分别不超过该公司新H股发行前后的总股东25%及20%。新H股发行完成后，富力地产股份总数将升至40.28亿股，其中H股18.21亿股，占总股本比例增至45.2%；内资股股数不变，仍为22.07亿股，占比将由68.49%降至54.79%。

富力地产表示，这笔资金将全部用于补充富力地产的资本金，其中包括但不限于偿还公司债务、补充公司营运资金、项目投资等用途。

增股融资引发市场对其资金面的担忧，11月5日，富力地产股价开盘下跌，盘中最高跌幅超过10%，报收12.14港元/股。该计划公告后，富力地产股价连续三日下跌。

对此，11月7日，花旗发表研报称，富力地产公布获股东批准发行不超过8.05亿股新H股，市场投资者或过虑，相信潜在新股发行有可能改善该公司的财务稳定性，花旗维持对富力地产的“买入”评级。

值得一提的是，今年以来，截至2018年10月，富力地产已发债17次，发债融资超过750亿元。如此大举发债，不得不引人质疑：富力地产到底有多缺钱？

自2013年以来，富力地产负债额度逾千亿元，且一路狂奔。2013—2018年前三季度，富力地产负债总额由1059.86亿元增至2863.22亿元，6年增长2.7倍。

从最新披露的三季报数据来看，富力地产的有息负债已经高达1607.4亿元。其中短期借贷180.8亿元，一年内到期债务191.8亿元，长期借款和应付债券合计1234.8亿元。而2018年中报显示，富力地产高达43.77亿的利息支出已经比同期40.80亿元的净利润还要多。

而从资金链的角度看，富力地产的情况更加不容乐观。据公司2018年三季报显示，富力地产的货币资金为337.11亿元。而半年报显示，其中约168亿元的款项是受限制的货币资金。

依此测算，若上述受限资金依然存续，那么2018年前三季度，富力地产现金短债比为0.9，现金无法完全覆盖短期债务，短期偿债压力进一步加剧。

今年3月，惠誉将富力地产的评级从BB下调到了BB-。BB-级属于较低级别，这个评级的债券已经属于垃圾债券的范畴。

1300亿的销售目标有点悬

与负债规模高速扩张形成鲜明对比的，则是富力地产营收的缓慢增长与净利润的停滞不前。

2013年—2018年前9月，富力地产的营业收入由2013年的363.79亿元增至2018年前三季度的451.12亿元，6年增长1.24倍，是其同期负债总额增速的一半有余。其中，物业发展仍是贡献富力地产营收的主要来源。今年上半年，物业发展实现营收293.06亿元，占比85.97%。

与此同时，富力地产净利润分别为76.40亿元、65.54亿元、67.40亿元、70.40亿元、213.31亿元、45.04亿元。Choice的数据显示，2017年，富力地产净利润率反弹升至36.14%，结束了近四年的持续下跌之势。但到了2018年上半年，其净利润率又跌至11.97%，创下近5年来最差成绩。

不过，在2017年度业绩报告会上，富力地产提出2018年销售目标1300亿元，2019年销售目标1800-1900亿，2020年的销售目标是3000亿元，3年复合增长率达54%。

然而，2018年已经过大半，截至10月末，富力地产累计销售956.6亿元，仅完成了年度销售目标的70%。其中，10月销售金额约87.0亿元，环比下降15.37%；10月销售面积约72.35万平方米，环比下降8.23%。

今年楼市的“金九银十”周期不再，整个房地产市场进入下行周期。

据统计局数据，2018年1-10月，全国商品房累计销售金额11.59万亿元，同比增长12.5%，增速较1-9月下降0.8个百分点；销售面积13.31亿平米，同比增长2.2%，较1-9月下降0.7个百分点。其中，单月销售面积增速已连续两个月为负，“金九银十”的销售表现并不乐观。

富力地产今年全年销售目标为1300亿，从公司“金九银十”的销售额102.8亿、87亿来看，要在最后两个月完成343.4亿元的销售额有点悬。

与此同时，克而瑞研究中心数据显示，今年上半年富力地产拿地度明显变慢。2018年上半年，富力地产新增土地金额210亿元，同比减少33.5%；新增土地总建面840万平方米，同比减少26.3%。

据交银国际9月报告显示，富力地产今年前8个月的合约销售额低于预期且低于行业平均，由于销售势头减弱，尤其是在二/三线城市，该行认为公司即使进一步降低平均售价，也很可能未能实现2018年销售目标人民币1300亿元。

随着近来房地产调控政策的不断深入，今年以来房企拿地更趋谨慎，但房企的土地储备从某种程度上说决定了房企未来规模大小，而规模也是房企融资的重要条件之一。

根据碧桂园集团总裁莫斌的看法，未来房地产市场会出现二八分化，大鱼吃小鱼。比如，万科在一边高喊“活下去”的同时，一边默默拿地。2018年1-10月，万科累计新增205个项目，新增权益建筑面积达到2453.74万平方米，累计耗资1338.17亿元，拿地金额和建筑面积，均仅次于碧桂园，名列行业第二。

据富力地产半年报披露，下半年企业有逾800亿元的可销售资源，确保其完成2018年的协议销售目标是完全充足的。但是，要想实现2019年、2020年销售目标的增长，富力地产还需要持续补充“弹药”。

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